La congestión del tráfico afecta los costos de trayecto que impacto en los precios de vivienda

ASK: ECONOMISTAS NUS
Por Eric Fesselmeyer y Haoming Liu, Publicado The Straits Times, 03 de abril 2014


¿Tiene la congestión del tráfico afecta al precio de la vivienda?

SÍ, la congestión del tráfico puede afectar el precio de un piso, pero si el impacto es positivo o negativo depende de lo lejos el piso es del distrito central de negocios (CBD).

Es bien sabido, por los economistas y laicos por igual, que la vivienda se encuentra en los centros urbanos es generalmente más caro que la vivienda en la periferia. Gran parte de esta diferencia de precios, o la prima ubicación, surge debido a que el centro de la ciudad es donde la mayoría de las actividades económicas, culturales y recreativas se llevan a cabo.

Ganador del Premio Nobel Robert Lucas, por ejemplo, escribe: "La producción se centra en el centro de la ciudad, y la gente vive en diferentes distancias de sus puestos de trabajo en la elección de un lugar de residencia, los hogares enfrentan un trade-off entre la tierra caro cerca del centro con el pequeño. tiempos y tierras baratas viajar más lejos con grandes gastos de viaje. Todo el que ha buscado la vivienda en cualquier ciudad o suburbio conoce la realidad de este trade-off ".

En Singapur, la vivienda en y alrededor de la CDB también goza de una prima muy alta ubicación.

Por ejemplo, para el período 2002-2012, el precio de un piso de reventa privada en Clementi era en promedio alrededor de $ 490 menos por pie cuadrado de uno en el valle del río, que está a unos 9 kilometros más cerca de la CDB. Los precios de reventa fueron aún más bajos en Choa Chu Kang, que es un adicional de 5 kilometros más lejos de la CDB de Clementi y casi $ 625 menos por pie cuadrado que en el valle del río.

Debido a que gran parte de la prima ubicación es impulsado por los gastos de viaje, no es de extrañar que esta prima cambia cuando los desplazamientos costos, tales como el precio de la gasolina o las tasas de ERP, el cambio.

Por ejemplo, un estudio de Estados Unidos encontró que un aumento de US $ 1 en el precio de la gasolina reduce el valor de la casa del viajero promedio en US $ 5.000 (S $ 6.300) con respecto a una casa cerca de las oportunidades de empleo.

La congestión del tráfico, sin embargo, es un área de desplazamientos costes que se ha descuidado en gran medida por los economistas.

Es evidente que, cuanto mayor es la congestión del tráfico, el tiempo que se tarda en llegar al trabajo. Esta situación no sólo impone un costo de tiempo, sino también un costo psicológico. Por lo tanto, una mayor congestión del tráfico debería aumentar la prima de ubicación que los costes adicionales que aumentan la disposición a pagar más para vivir más cerca de la CDB.

Las diferencias en los precios medios en diferentes lugares, mientras informativa, no solo reflejan la prima de ubicación. Muchos otros factores también afectan a los precios planos. Por ejemplo, la vivienda cerca de la CDB podría ser más lujoso que casas en otros lugares. Algunas áreas pueden ser más industrializados que otros. Por lo tanto, para medir correctamente el efecto causal verdadera de la congestión del tráfico en la prima de localización, cualquier análisis tendrá que eliminar los efectos que complican de estos tipos de diferentes factores.

En nuestra investigación, hemos eliminado estos factores mediante el uso de dos técnicas estadísticas especializadas.

La primera técnica compara los cambios de precios de los pisos que se venden al menos dos veces en el mercado de reventa. Desde características de la vivienda, como el tamaño plano o revestimiento tarde no cambian con el tiempo, estos factores no deben contribuir a cualquier cambio en el precio de la primera a la segunda vez que el piso se vendió. Así se eliminan del análisis.

La segunda técnica, llamada estimación de variables instrumentales, utiliza variables llamados instrumentos que influyen en la congestión del tráfico, tales como el número de autopistas en Singapur, pero que no tienen repercusión directa en otros factores que afectan al precio de la vivienda. Debido a que los instrumentos se mueven independientemente de los factores de confusión, podemos estar seguros de que cualquier co-movimiento en la congestión del tráfico y la prima de ubicación no está capturando los efectos de los factores de confusión.

En resumen, si encontramos que los precios de reventa de distancia de la CDB a aumentar más rápidamente que en los alrededores de la CDB cuando hay más congestión de tráfico, entonces estas técnicas estadísticas aseguran que se trata de la congestión del tráfico, y no otros factores, que hace que la prima de ubicación para aumentar.

Los resultados de un estudio que llevamos a cabo a partir de datos 2002 a 2.012 demostrar que la velocidad media de la autopista en horas pico, nuestra medida de la congestión del tráfico, sí tiene un efecto considerable en la prima de ubicación.

Un piso 3 km de la CDB aprecia un 1,5 por ciento más de uno en el CDB cuando autopista de velocidad se incrementa en 1 por ciento. A 10 kilometros plana lejos de la CDB vería una mayor rentabilidad, apreciando casi un 5 por ciento más que un piso en el CDB.

Por el contrario, si las velocidades de autopista congestión lenta y el tráfico aumenta, el precio de la vivienda en el CDB se incrementará en relación con la vivienda en los suburbios.

Es informativo considerar qué significan estos números particulares pisos.

Un aumento en la velocidad de autopista en horas pico de 63 kilometros por hora, el promedio histórico reciente, a 64 kmh resultados en materia de vivienda en Kallang, a unos 3 km de la CDB, apreciando por $ 17 por pie cuadrado más de una vivienda en el CBD. En otras palabras, unos 1.500 pies cuadrados plana en Kallang verían más que un aumento de $ 25,000 en valor en comparación con un piso similar en el CDB, simplemente por el cambio en el tráfico de la autopista.

En Ang Mo Kio, a unos 10 km de la CDB, los precios aumentarían en $ 27 por pie cuadrado, y un cuadrado plana ft 1500 apreciarían en alrededor de $ 40.000.

Debido a las limitaciones de datos, que no fueron capaces de medir el impacto de la congestión del tráfico en HDB vivienda. Sin embargo, la teoría sugiere que los precios de reventa HDB deben seguir un patrón similar.


El primer escritor es profesor titular y el segundo es profesor asociado en el Departamento de Economía de la Universidad Nacional de Singapur.